8.4대책 공공 재건축·재개발 VS 2.4대책 공공 직접시행 비교

지난해 발표된 공공 재건축·재개발과 새로 발표된 공공 직접시행 정비사업을 비교해보았습니다. 

가장 큰 차이는 시행의 주체입니다. 지난해 '공공 재건축,재개발'은 공공이 전문성과 행정력 등을 가지고 민간의 정비사업을 도와주는 개념이라면 이번 대책에 포함된 '공공직접시행'은 공공이 도와주는 수준을 넘어 직접 시행을 맡아서 합니다. 즉 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 같은 공기업이 직접 시행사의 역할을 하게 됩니다. 물론 두 공공사업 모두 그 대가로 지어진 주택의 일정분을 임대주택 등 공공 목적으로 기부채납으로 거두는 것은 동일합니다.

 

공공 재건축·재개발

조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 침여해 사업성을 분석하고 지원을 해주는 방식으로 각종 인허가 단축과 용적률 등 인센티브를 받을 수 있습니다.

• 공공재건축 용적률을 300∼500%까지 부여, 최고 층수 제한을 35층에서 50층으로 상향 ▶ 늘어나는 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다.
• 공공재개발 용적률을 법정 한도의 120%까지 ▶ 더 받는 용적률의 20∼50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납(용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올려주면서도 기부채납 비율은 일반 재개발(50∼75%)보다 낮다)
• 분양가상한제 적용 제외
• 사업비 융자
• 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 원스톱으로 지원하는 '패스트트랙' 방식을 도입해 사업 기간을 단축

 

공공 직접시행 정비사업

공공이 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도합니다.

• 재건축의 걸림돌인 ‘재건축초과이익환수제’를 적용하지 않는다.
• 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는다.
• 모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이어서 조합도 필요 없다.
• 재건축 조합 대신 주민대표회의를 구성해 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민 의견을 수렴한다.
• LH가 아닌 브랜드 아파트로 시공도 가능하다.
• 조합총회나 관리처분인가 등 절차를 생략하고 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간은 5년 이내로 대폭 단축된다.
• 또 기존 공공재건축·재개발과 마찬가지로 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향의 인센티브를 부여한다.
• 공공재건축·재개발은 관리처분 방식이어서 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따른 조합원 분담비 증액 등 조합이 리스크를 지지만 공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 방식이다.

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