[2.4 부동산 대책] 공공정비사업 등 정리

투기 억제를 위해 시행한 규제가 의도와 다르게 집값상승으로 이어져 공급의 필요성이 느껴져 이번 '2.4 부동산 대책'이 발표되었습니다. 어떤 내용인지 그리고 반응들을 뉴스를 통해 살펴보았습니다. 

 

주요 내용은 2025년까지 전국 대도시(수도권,5대광역시)서울 3만3000가구, 경기·인천 21만가구, 지방광역시 2만2000가구 등 총 83만호의 집을 공급한다고 하는 내용인데 현재 서울의 재고가 170만호인걸 가만하면 많은 물량이죠. 

서울 ‘공공 개발(도심 공공 주택 복합 사업, 공공 직접 시행 정비 사업)’ 후보지 222곳 가운데 ‘공공 직접 시행 정비 사업’ 후보지는 67곳입니다. 정부는 서울에서 공공 직접 시행 정비 사업이나 도심 공공 주택 복합 사업을 벌이기 위해 222곳을 추려내 설 연휴 이후 주민 설명회를 할 예정입니다.

 

 

1.도심 공공 주택 복합 사업

역세권, 준공업지역, 저층주거지를 공공주도하는 복합사업입니다.

신규 택지 개발처럼 토지를 협의매입 혹은 수용하는 방식으로 토지주, 세입자 등과 협의해 부지 확보까지 1~2년 내에 완료하면 주택사업계획 수립 등의 절차는 공공 주도로 신속하게 마무리할 수 있다고 합니다.

2.공공 직접 시행 정비 사업 (재개발·재건축)

• 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률120% 상향
• 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용
• 재건축 초과이익 부담금 미부과
• 사업기간 5년 이내 대폭 단축
• 기존 계획 대비 추가 수익 10~30% 포인트 보장
• 소유권 공공에 선매각, 분양가 정산하는 '현물 선납'방식

 

한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 조합으로부터 사업권을 넘겨 받아 단독 시행자로 나서게 되며, 관리처분인가 생략, 통합심의 적용 등 절차가 간소화돼 사업 기간이 5년 이내로 단축됩니다. 

현행 <정비계획→ 조합총회→ 사업시행인가→ 조합총회→ 관리처분인가→ 착공> 순이던 절차가 <정비계획→ 사업시행인가→ 착공>으로 간소화됩니다.

• 조합원 3분의2 동의

기존 방식은 13년 이상 걸려 5년 이내로 줄이겠다는 계획으로 진행이 됩니다. 공공 직접시행 정비사업은 조합원 2분의1 동의로 신청할 수 있습니다. 공기업이 제안사업 적정성을 검토해 지자체에 정비계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 조합원 3분의2 동의를 받으면 사업이 확정됩니다. 이후 공기업은 단독 시행자가 돼 현물선납 및 수용방식으로 부지확보를 실시하고, 지자체가 통합심의 후 인허가를 하면 착공이 됩니다

이 과정에서 공공 직접시행 정비사업을 확정한 조합은 공기업에 모든 권한을 넘겨줘야 합니다. 즉 조합은 시행사로서의 지위를 잃게 되고 모든 의사결정기능을 공기업에 양도하게 됩니다. 단 토지등 소유자가 시공브랜드를 직접 선정하는 것은 가능합니다. 토지 등 소유자는 신축 아파트 우선공급권을 받는 대신 기존 자산을 공기업에 현물선납해야 하며 추가부담금은 향후 정산됩니다. 공기업은 부지확보를 위해 우선공급을 희망하지 않는 조합원의 자산을 현금자산으로 수용합니다.

• 재초환, 실거주 2년 거주 의무 '없음 (신규 매수자 분양권도 '없음')

정부는 참여 활성화를 위해 공공 직접시행 정비사업을 택한 조합에게는 재건축 조합원 2년 거주의무를 적용하지 않고, 또한 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향 등을 인센티브를 줍니다. 재건축 초과이익 부담금도 미부과합니다. 이 제도의 목적이 개발이익 사유화 방지인데 개발이익이 공공에 귀속되기 때문입니다.

다만 정부는 투기수요 유입을 방지하기 위해 공공 직접시행 정비사업 신청 즉시 해당 구역을 토지거래허가구역으로 지정합니다. 또 대책발표일 이후 이 구역 내 부동산을 취득하더라도 아파트 우선공급권을 받지 못하게 했습니다. 공공 직접시행 정비사업을 통한 공급물량은 조합원 분양을 포함한 공공분양 70~80%, 공공임대·공공자가 20~30%로 구성됩니다.

하지만 반응은 혜택 준다고 해도 부정적이네요.

-이미 공공재개발 시범 사업지로 선정된 조합인 성북 1구역의 한 관계자는 “이번에 정부에서 발표한 공공 시행 정비 사업은 공공재개발보다도 더 구체적인 내용이 없다. 이런 사업에 참여하면 주민 혼란만 커지고, 그러면 사업이 지연될 뿐”....흑석 2구역 관계자는 “공공 시행 정비 사업은 공공에 토지 소유권과 사업권을 넘긴다는 점에서 우려스럽다”며 “사업 권한을 공공에 넘기면 사업 과정에서 조합원 권한 행사가 제한되고 공공에서 수익을 전횡할 가능성도 있다고 생각한다”고 말했습니다. 이 관계자는 이어 “재개발 조합들은 내 집을 빨리 지어서 이득도 보고 싶지만 좋은 집을 잘 짓고 싶다는 마음도 크다”며 “그런데 공공에서 정비 계획을 마련할 경우 조합원보다는 공공시설 위주의 설계가 될 가능성이 있다”고 했습니다.

-정부의 잇따른 대책 발표로 정비 사업 선택지가 늘어나면서 주민 갈등 요소로 작용할 수 있다고도 합니다. 기존에 사업을 진행 중인 민간 정비 사업지도 공공 방식으로 전환이 가능하도록 하면서 사업시행인가 문턱까지 간 조합에서도 주민 분열이 일어나고 있습니다. 예를들어 사업시행인가까지 받아놓은 한 서울 용산의 모 정비 업계 관계자는 “일부 조합원들이 국토부에 사업시행인가를 받아도 공공 주도 정비 사업으로 전환이 가능하냐고 문의까지 넣었다”며 “사업에 불만을 가진 조합원들이 사업을 지연시키거나 트집을 잡을 목적으로 공공 주도 정비 사업을 악용할 수 있다고도 말합니다.

- 대치 은마, 송파 잠실 주공5 등 강남권 초대형 재건축 단지의 경우 공공이 필요한 것은 수익성이 낮은 지역이지 강남권 단지가 아니라며 아무리 인센티브를 줘서 높게 짓는다고 해도 주거 쾌적성이나 고급화가 이뤄지지 않는 한 강남권 단지들에는 매력이 없다고 말합니다.

신규 매수자에게는 분양권을 주지 않는 우선공급 방식이 소유주 간 갈등을 유발할 수 있습니다. 서울 재개발의 경우 대부분의 추진 구역에 시세차익을 바라는 투자자가 유입된 터라 이 경우 동의율 3분의2를 채우기 어려울 수 있다고 합니다. 즉 재산 증식이 불가능한 방식이라 사업기간을 단축할 수 있다 해도 투자자의 동의를 이끌어내기 쉽지 않을 것이라합니다.

※ 2.5일 제5차 본회의

• 개발에 따른 원주민 '젠트리피케이션'(둥지 내몰림) 우려에 대해 "이번 대책에선 가옥주들이 월세수입이 가능하도록 리츠와 같은 구조를 만들었다"며 "주택 구입이 어려운 분들 위해 공공자가주택이나 환매조건부를 마련했다"고 말했습니다.

 

8.4대책 공공 재건축·재개발 VS 2.4대책 공공 직접시행 비교