전세계약시 주의사항

 

전세계약을 하면 정말 조금해야 할 것들이 많습니다. 특히 전세금이 전재산에 가까운 경우라면 확인을 한 후 안전한 경우에만 계약을 하는 것이 좋습니다. 전세로 있을 경우 나가게 되었을때 주인이 돈이 없다고 미루게 되면 법정공방까지 가야하고 소송이나 경매를 갈 경우 이긴다 하더라도 스트레스와 시간소모를 생각하면 정말 힘든 문제입니다. 오늘은 전세계약시 주의사항을 알려드리겠습니다.

 

주변 전세시장을 체크하기

만기시 전세보증금을 반환을 잘 받으려면 자신의 전세계약 만기시점과 주변 신규아파트 입주시기를 체크하셔야 합니다. 전세 만기 시점이 신규 아파트 입주시기와 겹친다면 신규아파트로 몰릴 수 있어 전세보증금반환이 늦어질 위험이 있습니다.

 

등기부등본확인하기

가장 먼저 해야할 일은 등기부등돈을 떼보는 것입니다. 대법원 인터넷등기소에서 검색을 하시면 되고 현재 대출상황을 확인할 수 있습니다. 

대법원 인터넷등기소 [바로가기]

 

가압류, 가처분, 경매등기, 예고등기가 있는지 확인한 후 설정이 있으면 계약을 하면 안됩니다. 선순위 근저당이 있을 경우 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하는 것이 좋습니다. 그렇지 않고 후순위로 전세계약을 할 경우 근저당과 나의 전세금이 집값의 80%이하면 위험도를 낮출 수 있습니다. 

 

※ 주택임대차보호법으로 소액보증금에 대해서는 최우선변제권이 있는데 서울의 경우 3400만원 정도는 보호가 됩니다.

 

전입신고 하고 확정일자 받기

주택임대차보호법을 적용해도 100% 전세금을 돌려받지 못해도 전입신고를 해야 내가 살았다는 것이 증명이 되는 것이므로 전입신고를 해야합니다. 계약과 동시에 동사무소로 가서 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

 

집주인 확인하기

대리인과의 계약이면 인감이 찍힌 위임장을 가지고 와야하고 그렇지 않다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 대리인과 계약시 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자의 통장으로 입금합니다. 주인의 경우라도 꼭 신분증과 등기부등본과 같은 인물인지 확인을 하는 것이 좋습니다.

 

특약사항 계약서 적기

주인이 무언가를 해주기로 하셨다면 계약서 상에 꼭 적어두어야 합니다. 그래야 서로 얼굴 붉히는 일이 줄어들 것입니다.

 

선순위 보증금 액수 확인하기

한 건물에 여러 가구의 세입자가 세들어 사는 집일 경우, 계약하려는 집에 먼저 세들어 사는 사람들의 보증금 합계 금액이 어느 정도인지 부동산에서 확인을 하는 것이 좋습니다. 공개를 하지 않는 집은 계약을 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.

 

국세완납증명서 요청

국세가 엄청 밀려서 차압이 들어올 수도 있기때문에 부동산을 통해 국세완납증명서도 요청을 하는 것이 좋습니다. 말하기 껄끄럽다고 집주인 이상이 좋아 그럴일 있겠냐고 넘어가면 나중에 머리아픈 일이 생길지도 모릅니다.

 

미납국세 열람제도

국세완납증명서 말고도 미납국세 열람을 통해 체납여부를 확인할 수 있는 제도입니다. 단, 임대차 계약 전 집주인의 동의를 얻어야 볼 수 있습니다. 아파트 관할 세무서에 직접가서 신청서를 작성하면 임대인의 신분증과 도장, 임차인의 신분증 사본을 함께 제출하면 열람이 가능합니다. (열람만 가능하지 교부는 불가합니다.)

 

전세금반환보증보험에 가입하기

주인이 만기일에 전세금을 미루게 될 경우 보험사가 대신 지급을 해주고 차후 집주인에게 청구하는 방식입니다.

 

전세 연장시 주의사항

전세 연장시 금액이 상향이 된다면 그 금액은 현재시점에서 다시 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 처음 전세당시 1순위여도 그 사이 다른 근저당이 들어왔다면 추가된 금액은 차 후순위가 되기 때문에 꼭 확인을 하고 고려해봐야 합니다. 그리고 계약서마저 쓰지 않으셨다면 경매시 일반채권자밖에 되지 못하기 때문에 꼭 게약서는 다시 작성을 해야합니다.

 

전세자금대출이나 전세권 설정등기

전세자금대출이나 전세권 설정등기 시 주인의 사전동의가 필요합니다. 대출이나 등기설정시 계약전 미리 확인하셔야 합니다.

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전세금반환보증보험이 무엇이며 활용하는 방법을 알려드리겠습니다.

 

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